Квартира с долгами! Можно ли купить безопасно?
31.08.2018
Сегодня мы с клиентом идем на сделку. Нашли квартиру, которая его вполне устраивает, кроме одного нюанса. Долг по коммуналке около 300 тыс. руб.
Как купить такую квартиру, где огромные долги? Обычно Продавец говорит: «Дайте мне аванс 300 тыс. руб., я погашу все платежи и на сделку выйду чистый и прекрасный.»
Ребята, это очень рискованно, и так не стоит поступать. Особенно, если у вас альтернативная сделка. Мой клиент продает свою квартиру и покупает другую, которая и оказалась с долгами.
Это жесть. Потому что есть опасения, что имущество заберут, если сработает закон о банкротстве. Но, дорогие мои, все зависит от суммы. Если она меньше 500 тыс. руб., то по закону признать человека банкротом невозможно.
И есть всего лишь два безопасных варианта.
Сумма долга по коммунальным платежам закладывается в ячейку, отдельно от общей суммы за квартиру. То есть, если квартира стоит 7 млн. руб., 300 тыс. из них была заложена в одну банковскую ячейку. Для того чтобы это было гарантом погашения задолженности. А получение основных денег, 7 млн. руб. — 300 тыс. руб. = 6,7 млн. руб. — было возможно только после погашения коммунальных платежей.
И далее либо Продавец гасит эту задолженность после регистрации перехода права, то есть после сделки, когда все документы уже зарегистрированы. Сам идёт забирать из первой ячейки 300 тыс. руб.
И только потом он получит оставшиеся 6,7 млн. Значительную сумму, чтобы он быстрее пошевелился.
Или вы сами идете гасить коммунальные платежи, а ему просто недокладываете в основную ячейку эту сумму.
Вообще вопрос с коммунальными платежами для многих неочевидный.
Ну вот, квартиру купили, все радостные и счастливые. А дальше встает вопрос подписания акта приема-передачи, который и является финальным документом по определению отсутствие претензий сторон друг другу. В том числе по коммунальным платежам.
И, кстати, еще хочу отметить. Не забудьте, что бывают долги по капитальному ремонту. И если это не указано отдельно, то они переходят на нового собственника. То есть на Покупателя. Поэтому в нашем случае мы выбрали второй вариант, и сами гасили эту задолженность. Так было безопаснее для моего клиента. Мы зафиксировали на день сделки сумму задолженности по коммунальным платежам, по электроэнергии, для того, чтобы заложить в отдельную ячейку сумму за минусом этого долга.
Конечно же, эти договорённости абсолютно правильно должны быть отражены в договоре купли-продажи.
И если вы договорились, что сумма за квартиру закладывается отдельно, для того чтобы погасить коммунальные платежи, то в таком варианте с долгами можно покупать. Ничего в этом сильно страшного нет. Если вы точно не знаете эту сумму, то нужно самим лично ножками сходить в МФЦ или в тот орган который выдает справки, и ее получить. Тогда всё будет у вас без проблем.
Все сложные случаи мы будем подробно разбирать на моем курсе обучения риэлторов, который начинается совсем скоро — 3 сентября.
Переходите по ссылке, узнавайте подробности и приходите на это эксклюзивное обучение!
Скоро стартуем!